探花 拖欠物业费的业主不错成为业主委员会成员吗？
发布日期：2025-07-04 00:08 点击次数：195
一、问题的建议探花
近日，某小区的业主究诘意想成立业主大会及业主委员会的事宜，其中说起一个现实问题：所在街谈管事处职责主谈主员在组织、吞并业主大会成随即，要求业主大会会议磋商组成员中的业主代表必须是按时缴纳物业服务费的业主，不然不得成为磋商组成员；对于业主委员会的成员也必须是按时缴纳物业服务费的业主，不然不予备案。那么，将业主必须按时缴纳物业服务费当作业主参选磋商组成员或业主委员会成员的前提条款之一是否正当？
Hongkongdoll最新二、分析
对于这一问题探花，笔者从以下两方面给予分析论证。
（一）学理分析在一个物业措置区域中，对于私有部分何如利用、措置等问题，属于业主的个东谈主事项，因为业主对私有部共享有排他性的通盘权。然则对于共有部分何如利用、措置等问题，则属于业主的共共事项，因为共有部分是归业主共有的，每又名业主均对共有部共享有共有权。那么，何如使整体业主有用诳骗对共有部分的权益呢？由于共有部分触及的业主繁多，这就需要成立一个团体，通过业主当作该团体成员依据法定步调变成独处于业主的决议步履，该决议步履对每又名业主均具有法律敛迹力，以利于共有部分的共同措置。这一团体组织体式即为业主大会。把柄《物业措置条例》第8条章程，物业措置区域内的整体业主组成业主大会，由业主大会代表整体业主，孤寒业主在共有部分中的正当权益。业主成为业主大会成员是基于业主照章享有建筑物阔别通盘权。建筑物阔别通盘权是一项复合型权益，由私有部分私有权、共有部分共有权、成员权组成。成员权是以业主对共有部共享有的共有权为基础的，其主要履行是每又名业主对共有部分诳骗措置的参与权、有贪图权、监督权等。也恰是因为建筑物阔别通盘权东谈主享有成员权，是以从物业措置法律关系的角度而言，称其为业主。业主成为业主大会成员不需要业主作念出加入业主大会的意念念示意。唯有是业主，就具有成员权，就照章诚然成为业主大会成员，享有选举权和被选举权，这包括业主参选业主大会会议磋商组成员和业主委员会成员的权益。可见，业主参选业主大会会议磋商组成员和业主委员会成员，是业主基于建筑物阔别通盘权享有的法定权益（《物业措置条例》第6条第2款第5项）。
一般来说，在业主成立业主大会之前，物业措置区域已处于前期物业措置现象，即物业服务东谈主把柄其与成立开采单元坚硬的《前期物业服务条约》 为物业措置区域的共有部分扩充维教养护、措置，孤寒物业措置区域内的环境卫生和干系顺次。该《前期物业服务条约》对业主具有法律敛迹力，业主与物业服务东谈主变成物业服务条约关系，两边均应按该条约商定履行义务。其中物业服务东谈主负有按约履行维教养护的方针务，业主负有如期缴纳物业服务费的方针务。是以，按时缴纳物业服务费是业主基于物业服务条约关系产生的约界说务。在条约履行中，物业服务东谈主未按条约商定履行其维教养护义务，业主可照章诳骗抗辩权，不予缴纳物业服务费，以孤寒本人正当权益。若业主未按时缴纳物业服务费，且不具有免责事由时，则业主需承担爽约连累。
从以上不错看出，业主参选业主大会会议磋商组成员和业主委员会成员与业主按时缴纳物业服务费分属于两个性质不同的法律关系畛域。其中业主参选业主大会会议磋商组成员和业主委员会成员属于业主基于建筑物阔别通盘权而享有的成员权在业主大会（及业主委员会）中的诳骗；而业主按时缴纳物业服务费属于业主基于物业服务条约关系而产生的约界说务，其相对东谈主是物业服务东谈主。假使业主违抗条约商定拒交物业服务费，其法律成果是发生条约上的爽约连累，但其不是业主建筑物阔别通盘权发生变动的事由，不可在物权上使业主的权益履行发生变化，更不可导致业主成员权的丧失——使业主不可参选业主大会会议磋商组成员和业主委员会成员。是以，将业主必须“按时缴纳物业费等干系用度”当作小区业主参选业主委员会成员的前提条款之一老练风牛马不相及，是有违规理的，且在逻辑上不可自洽。
（二）立法分析
在撰写本文时，笔者专诚查阅了部分对于物业措置的场合性轨则，真的发现存些省、市的《物业措置条例》明确章程业主大会会议磋商组中业主代表、业委会委员的条款之一是“按时缴纳物业服务用度”，如《辽宁省物业措置条例》第22条、第31条章程、《北京市物业措置条例》第39条章程。但在《民法典》、《物业措置条例》等上位法中莫得明确章程业主大会会议磋商组中业主代表、业委会委员须具备“按时缴纳物业服务用度”。那么，场合性轨则却将“按时缴纳物业服务用度”当作业主委员会委员参选资历的遏抑条款，“缺少上位法依据，不相宜民法典等上位法的立法快活，不相宜法治精神。具体而言，业主委员会是业主自治组织，其委员参选资历基于建筑物阔别通盘权产生，是法律赋予业主的民事基本权益。把柄立法法和民法典意想章程，场合性轨则在莫得法律依据的情况下，不宜对业主委员会委员参选资历作出遏抑。”[1]可见，场合性轨则将业主的条约义务当作业主诳骗法定权益的条款之一是违抗《民法典》的。
若将“按时缴纳物业服务费”当作业主参选业主委员会成员的条款，则会导致如下成果:要么按时缴纳物业服务费，以保证成员权的齐备性，但业主在条约履行中的抗辩权会形同丧失；要么诳骗条约抗辩权，拒交物业服务费，但业主的成员权会缺失。这一“敲诈”的成果会导致业主濒临何如择一而行的场面。对此，业主诚然会遴荐个东谈主利益最优化，即拒交物业服务费，其斥逐是业主的成员权不可（十足）诳骗，业主大会及业主委员会的成立难产或流产，以至《民法典》中以建立孤寒共有部均权益为方向的业主大会章程在现实中形同具文。
三、论断探花
基于以上分析，不错得出将业主必须按时缴纳物业服务费当作业主参选磋商组成员或业主委员会成员的前提条款之一是不对法理的，有违《民法典》立法精神。即使业主拖欠物业服务费，也不影响其基于建筑物阔别通盘权享有的成员权的诳骗，当作又名业主，其有权成为业主大会会议磋商组的业主代表或业主委员会的委员。[1]寰宇东谈主大常委会法制职责委员会主任沈春耀于2021年12月21日在第十三届寰宇东谈主民代表大会常务委员会第三十二次会议上作的《寰宇东谈主民代表大会常务委员会法制职责委员会对于2021年备案审查职责情况的评释》王兴敏，北京京师（天津）讼师事务所讼师，中国政法大学法律硕士学位，具有高档经济师、讼师资历、房地产估价师抓业资历。主要从事民商事案件，尤其专注房地产领域。在《中国房地产》《中国物业措置》《当代物业》发表专科论文多篇。出书《房地产法实务问题分解：热门与难点》（法律出书社）、《不动产登记概论》（社会科学文件出书社）等专著。曾得到中国政法大学第四届优秀硕士学位论文奖励。 本站仅提供存储服务，通盘履行均由用户发布，如发现存害或侵权履行，请点击举报。